Bodenrichtwerte
Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehört auch die Ableitung und Beschlussfassung von Bodenrichtwerten gemäß § 193 Abs. 5 BauGB. Auf dem Bodenrichtwert-Portal Baden-Württemberg unter BORIS-BW sind die Bodenrichtwerte auch für den Bezirk des gemeinsamen Gutachterausschusses ab dem Stichtag 01.01.2021 einsehbar. Die zum Stichtag 01.01.2021 ermittelten Bodenrichtwerte werden auf dem Portal mit dem Stichtag 31.12.2020 angezeigt und dementsprechend bei den historischen Bodenrichtwerten im Jahrgang 2020 geführt. Bisher wurden jährlich Bodenrichtwerte ermittelt und jeweils auf den 01.01. des Folgejahres des Ermittlungszeitraums beschlossen. Die neusten Bodenrichtwerte wurden am 23.06.2025 auf den Stichtag 01.01.2025 beschlossen.
Das Bodenrichtwert-Portal BORIS-BW zeigt beim Öffnen immer die aktuellen Bodenrichtwerte. Beim Klicken auf ein Grundstück werden im seitlichen Menue Informationen zum Bodenrichtwert angezeigt. Die drei Informationsfelder können für detailliertere Angaben zu den Eigenschaften aufgeklappt werden. Liegt das Grundstück in einer Zone mehrerer deckungsgleicher Bodenrichtwerte, so sind diese oberhalb der drei Informationsfelder als Reiter dargestellt. Vorhergehende Bodenrichtwerte können je Beschlussjahr in der Karte eingeblendet werden. Im seitlichen Menue können unten sämtliche historischen Bodenrichtwerte als Säulendiagramm eingesehen werden. Die zugehörigen örtlichen Fachinformationen stehen ebenfalls im seitlichen Menue zur Verfügung und können per Klick als pdf-Dokument geöffnet werden.
Seit dem Stichtag 01.01.2022 wurden mit dem Beschluss der Bodenrichtwerte auch Modelle zur Anpassung des Bodenrichtwerts in besonderen Fällen vom Gemeinsamen Gutachterausschuss Südwestlicher Rhein-Neckar-Kreis beschlossen. Sie werden jährlich geprüft und bei Bedarf angepasst. In den örtlichen Fachinformationen von BORIS BW sowie im Grundstücksmarktbericht sind sie dargestellt. Die aktuellen drei Modelle beziehen sich auf die Anpassung von Bodenrichtwerten für folgende drei Sachverhalte der Bewertung:
- übertiefe Grundstücke mit Wohnnutzung im Innenbereich
- abweichende Nutzung im Bereich von Landwirtschaftsflächen, Sportflächen oder Klein- und Freizeitgartenflächen
- Gemeinbedarfsflächen im Innenbereich
Die Ermittlungen wurden nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches, der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) und der Verordnung der Landesregierung über die Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch (Gutachterausschussverordnung) für Baden-Württemberg vorgenommen.
Rückfragen zu den Bodenrichtwerten sowie den zugehörigen Fachinformationen können telefonisch oder per Mail an den Gemeinsamen Gutachterausschuss Südwestlicher Rhein-Neckar-Kreis gerichtet wenden. Schriftliche Auskünfte sind gebührenpflichtig. Sie können per Mail an gutachterausschuss@schwetzingen.de oder per Post beantragt werden mit Angabe der Rechnungsadresse. Auskünfte zu den Bodenrichtwerten der Vorgänger Gutachterausschüsse der 10 Städte und Gemeinden werden nur schriftlich erteilt.
Der Bodenrichtwert (§ 196 Abs. 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung und sind vom Gutachterausschuss nicht zu begründen. Die Abgrenzung der Bodenrichtwertzone sowie die Festsetzung der Höhe des Bodenrichtwerts begründen keine Ansprüche zum Beispiel gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, Baugenehmigungsbehörden oder Landwirtschaftsbehörden.
Der Bodenrichtwert enthält keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude, bauliche und sonstige Anlagen. Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenrichtwert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Altlasten, soweit vorhanden, sind in den Bodenrichtwerten nicht berücksichtigt. Eventuelle Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück hinsichtlich seiner Grundstücksmerkmale (zum Beispiel hinsichtlich des Erschließungszustands, des beitrags- und abgabenrechtlichen Zustands, der Art und des Maßes der baulichen Nutzung) sind bei der Ermittlung des Verkehrswerts des betreffenden Grundstücks zu berücksichtigen. Bodenwert- und Verkehrswertermittlungen sind grundsätzlich Einzelfallbetrachtungen, die objektspezifisch vorgenommen werden.
